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空き家対策について「その9」

人間は全ての画面が制止をしているときにその中で動くものがあればそこに目を向けるという性質があります。よく、東京の街を歩いていると、通常の広告はあまり記憶に残っていませんが、文字が動いている広告があると必ずそこに目がいっていまいます。ですから近年、地方でも広告の文字を動かす電飾LED広告も増えているのです。

いままでの広告は動くものではないと認識をしていたため、文字が動く広告があれば必ずそこに目がいくのです。こういった効果を狙って広告を出しているのです。ハエや蚊が飛んでブーンという音が聞こえると人間は必ず作業を止め、虫が飛んでいる方向に目を向けます。動くにものに目が行ってしまう習性があるため動く広告が流行るのです。

新幹線でも新聞各社が車両の出入り口の上にLEDで無料でニュースを流しています。この効果は新幹線で何もすることがない人であれば、大抵の人が見ますので、最期に○○新聞と提供記事元を書いておくとかなりの宣伝になりるのです。そしてこういった掲示板を設置して広告料を取っているのです。

人間は動くものが大好き

人間はチンタラ動く人間は嫌いですし、動作が遅いものは嫌いなのです。そのため行動を早くすれば、たいていの人は好かれるのです。行動が早い人、人の移り変わりが早いことは人に好かれる要素なのです。

典型的なのはラーメン屋さんで、ラーメン屋は客単価というのはあまり求めません。回転率が命なのです。ですから人間が本能的に好きな狭くて、騒がしい場所を演出してそこに長時間いると不快になるような場所を演出するのです。

特に人気のラーメン店ほど店員さんが声を張り上げ、そして食事が終わるとすぐにどんぶりを下げることを始めるのです。そして店員さんは元気よくきびきび動くのです。これは流行るラーメン店の商売の基本だと思います。客の回転が命のラーメン屋にとって食事が終わると器を下げるのは当たり前ですし、極端な話、食事が終わったらさっさと帰ってくださいが本音だと思います。

ではこれを不動産投資に当てはめて考えてみましょう。

空き室が出て埋めるメドが立たない場合

いつも小奇麗にして、表札も立派に見せ、そしてそれを彩る季節の風物など飾っても空室が出るときには出ます。そしてあなたが予期しない空室が出てしまい、それが3カ月以上の長期にわたる場合は対策を立てなければいけません。このときに先ず行うことは、空室になった原因の徹底的分析になります。

なぜなら事前準備をしっかりと行なっていてるにも関わらず、空室になるということは、なにか根本的な問題があるはずだからです。たとえば、人の往来が少なかったとか、自分の清掃が不行き届きだったのか、いろいろ理由があると思いますが、原因を特定できなければいくら対策を立てても無駄骨に終わる可能性が大きいです。

とは言え、これだと明確な原因を特定で着ない場合もあるでしょう。病気の治療に例えれば、ガンは根治は難しいので対処療法でやるように、はっきりとした原因がわからなければ、投資物件の場合も対処療法で構わないのです。

人の気配のしないところには、人は住みません。

人の気配がしないところにお化けが出るように、お化けの出るところに誰も住みません。だから、家賃を下げても入居者をいれるべきなのです。人の噂も75日、時がたてばその噂も消えますし、その物件に人気が出た場合にはそんなことは人はすぐに忘れてくれるありがたい人の脳には機能があるのです。

そのときに忘れてはならないのは、回転率になります。ラーメン屋さんのように回転率を上げるのです。

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