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空き家対策について「その2」

不動産投資のリスクである空き家・空き室対策というのは、事前準備を行うことでその結果は歴然と変わってくるという説明は前回お話をさせていただきました。しかしどんなに完璧な事前準備をしてもその計画通りにいかないケースもあるのです。

たとえば大規模な天災・災害があった場合や予想もしない大規模な開発によって自分の物件にまったくニーズがなくなってしまったということなど考えられます。今回はこういった想定外のケースが起きた場合にはどのように対応すべきかを考えていきます。

天災害やライバルによって物件のニーズがなくなったとき

世の中では最近、ビックデータというものが流行っているらしいです。株や為替の世界でもビックデータが大流行なのですが、私は根っからの懐疑主義者なので全く信用していません。

たしかに現在のIT全盛の時代になって大量のデータを処理することが可能になりました。しかし数字というのは考えるための道具に過ぎないのに、そのデータを過信して起こったのが大不況です。その例はリーマンショックですが、リーマンショック発生当初は100年に一度の大暴落と言われていましたが、今では確率論的には500年に一度の大暴落と訂正をされています。

つまり、小学生でもわかる大数の法則によってデータがあればあるほどその確率はさいころの出目は平準化していくような法則の決定的な論理破綻にみな気づいていません。リーマンショックはデータを重視した結果、起こるはずのない大暴落が起こり、そしてその暴落が加速されたのです。そもそもサブプライムローンがインチキの根源だったのですけどね。

平均と標準偏差

この話はかなり数学の話になりますが、平均で将来の確率を測るのが一般的です。皆さんも受験の時に経験をしたことがあると思いますが、この統計の処理で一般的になっているのがいわゆる標準偏差、一般的には偏差値によって志望校を変更したと思います。統計の世界では、平均とこの標準偏差によって確率を語るのです。

偏差値の最大というのは一般的には75であって、最低は25という認識はあると思います。平均点からのかい離というのは25パーセント以内で大概の場合は収まることがよく知られており、その75以上や25以下というのは滅多に存在しないのが当然になります。つまり、偏差値75以上の人というのはある意味天才なのですね。

リーマンショックというのも結局、偏差値75以上の天才が現れる確率と同じで100年に1度、500年に1度という確率ですから統計学上は出ないのです。つまりこの偏差値75以上や25以下の現象が起こる可能性は非常に少ないのです。ちなみにこれ以外の数字のことを統計学上ではテールリスクといいます。

天災や災害は予想しないときに起こるのでその確率というのは予想することができません。こういったリスクがテールリスクなのですが、つまり通常の概念や自分の調査以上のことも起こることがあり、その出来事はあなた自身にとってはテールリスクになるのです。

テールリスクの存在

このテールリスクというものはどんなに精緻に分析や調査をしていても現代の統計学や物理学では予想できません。もちろん、今後の科学発展によって解消できるものかもしれませんが、今は、そんなことがいつ起こるかの予想はできない、と割り切るのが肝心です。わからないことに悩んでも時間の無駄ですので、そんなことに対策を練るのであれば、十分な資金を用意することに専念するべきです。

冒頭のビックデータを活用した商売というのは、なぜ結果的に失敗するのかといえば、現代社会は数字を頼りにしすぎているからではないでしょうか?そしてデータに全幅の信頼を寄せる人の多くが、このテールリスクを認識せず分析するのですから、失敗して当たり前なのかもしれません。こういった状況で大規模な失敗をしたら、またビックデータなど間違いであったと言い始めるのはもう今の時点でわかっていることです。

今回はビックデータとテールリスクについて説明しましたが、次回は具体的な例をあげて考えて行きましょう。

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