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空き家対策というのは購入前から考えておくこと

不動産投資をする場合、みなさんが一番心配することは空き家、空き室の問題でしょう。

せっかく大枚をはたいて購入したものはいいものの、肝心の入居者が入らないという事態を避けたいのは誰でも一緒だと思います。今回はこの「空き家対策」に関して考えていきましょう。

相続によって不動産を手に入れた場合でも同じことですが、相続する「前」や購入する「前」に「空き家対策」をするべきなのです。私は、ずっと事前準備をすることの大切さを説いていますが、空き家というのは結局事前の準備次第なのです。

相続や購入前に、必ず客観性をもったデータをそろえることが一番大事なことです。

まず物件を入手する前に誰を対象とした物件なのか、たとえばファミリー向け、単身向け、学生向け等いろいろあると思いますが、この入居者候補の人間にどうやってアプローチするのかを事前に不動産管理会社ないしは自身の手で考えることが重要なのです。

そして「なんでもいいから、とにかく空き室を埋めればいい」という考えというのは結局、失敗につながることは確実だと個人的に思います。

なぜなら、マーケットには必ずニーズというものが存在して借りてほしい人に向けたメンテナンスが存在するからです。

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入居者と物件がマッチしないケース

自分の物件に対してニーズ以外の人に貸し出した場合、多くのケースでトラブルに見舞われます。

入居者は物件を所詮他人の物として扱うことが前提で、入居と物件のニーズがマッチしていなければ、入居者にとってその物件の使いがっては当然悪いものになるため、ますます物件の扱いが雑になり得るのです。

その結果、クレームの嵐、部屋の想定外の修繕費用など掛かる可能性が増すのです。

あなたにとっては自分の「もの」かもしれませんが、入居者にとっては所詮、「他人のも」のということを考慮して置かなくてはならいないのです。

自分の基準を定める

ニーズに対して自分の基準を決定した場合、そう簡単な妥協はできなくなります。

自分が想定してした基準よりも少しでも低い基準で申し込みが入った時に、妥協するような水準ではもう結果が見えています。よく考え、推敲をしていればかんたんなことでは妥協はできなくなります。

そして競合物件とその周囲の新築物件との兼ね合いをきちんとデータ化した場合は、何が自分の物件に不足していて、自分の物件の何に優位性があるのかを把握することで、「空き家対策」を簡単にたてることができます。

空き室、空き家対策など私からみれば購入、相続前にもうすでに決まっていなくてはならないことなのです。

もちろん、コミュニティーの維持やメンテナンス、清掃などはやって当たり前のことで、こういうことを怠らずにやっていれば空き家問題は個人的には大きな問題にならないと考えています。



いくらやっても空き室が出る可能性はある!?

とは言え、空き室・空き家というのは必ず出るのが当たり前なのです。

しかし上記のことをこなしていれば、空き室リスクというのは数字できちんと証明できているはずなのです。そのため空き家になることが想定内の出来事として処理することができるのです。

例えば入居者の対象職種によって、その住民移動というのはいつ起きやすいのかがわかります。

学生やサラリーマンであれば、春、夏の人事異動の季節や入学、卒業によって移動することがわかりますし、お子さん中心の家庭であれば子供の入学卒業によって人が移動する時期というものがわかります。

住民移動を理解していれば空き室が埋まる可能性の時期がわかり、更に次膳の準備をすることもできるのです。

人間というものは、将来の漠然とした不安にはかなりの不安を感じますが、ここの時期のここまで我慢をすれば大丈夫ということさえわかっていればあまり不安には感じません。また事前の対策を練ることも可能になります。

ですから人が移動する時期またはその前の期間に、管理会社ないしは自身が一部屋を埋めるべく営業活動をすればいいだけの話です。

「それでも空室が埋まらない場合はどうしたらいいのか」については次章にて。


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