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一歩先の不動産投資を考える(後編)

前編では都内のワンルームマンションのオーナーになるという不動産投資の鉄則はいつかは破綻をするという衝撃の結末で終わらせました。

今回は「なぜ破綻をするのか?」ということのお話をしていきたいと思います。

人間の行動特性のその二は「模倣」

親の生き方や行動を子供はすぐに真似ます。特に悪い癖や一緒になってほしくない癖などはすぐに移ります。

このような行動特性というのは誰にでも存在するもので、たとえば初めて仕事をするときには必ずその先輩や上司の真似をすることによって仕事を覚えていく人も多いでしょう。というよりもそれ以外に方法はあるのかということになります。

幼少のころから私たちは、周囲と上手くやっていくために、他人を真似して行動する特性があります。これはある意味、前編でご紹介した適応能力よりも、行動特性は潜在的に持っているのではないのでしょうか?

なぜならそのように行動ができない人は孤立してしまう場合が多いからです。

つまり人間はさびしいことが嫌いですから周囲と協調をするためには模倣をする以外ないのです。これが遺伝子に組み込まれているか否かまでの知識は私にはありませんので悪しからず。

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不動産投資に当てはめていく

「不動産投資の第一歩は東京都内のワンルームマンションへのオーナー投資」という一般論は、この模倣という行動特性を考えた場合にも当てはまります。

そしてその中で投資家は適者保存の法則によっていろいろ動き廻ることは前回解説をしました。

しかし、東京都内の不動産投資というものには、飲み屋の営業日数と同様に物件数が限られてきます。

仮に供給が増えない場合には、ワンルーム不動産の価格が上昇をします。

いわゆる上手くいく投資家と、上手くいかない投資家というように、ここである程度の勝敗を決してくるのです。



供給過多でも

ところがその投資に対して、投資家全員がエビス顔になるような結果になった場合、必ず新規にワンルームマンションを供給してくる業者が出てくるのです。

つまりみながうまくいく投資であれば不動産投資に対しての需要が、もっと増えるであろうと考えるわけです。そしてその業者はワンルームマンションを作り続けます。

そうなれば当然、供給過多になるのですが、今度は自分も上手くいきたいという模倣者が出現しはじめるのです。

こうなってくると、需要と供給のことなどを考える余地すらなくなり、供給過剰だろうが需要不足だろうが何も考えずにただただ物件の提供に奔走しだすのです。

そこで取り残された賃貸住宅入居者たちは、賃料が上昇して値段に見合わないと判断してこのマンション群を敬遠しはじめます。

ワンルーム投資者と物件提供の業者は、この供給過剰の状態に気づかず、さらにその数はウナギ登りに上昇していきます。

この経済実態にあわない供給過剰や景況感を考察しない状態で価格が天井上りになっていくことをバブルといいます。こうやって、バブルが形成をされるのです。そしてバブルは必ず崩壊をするものです。

これが合理的な数字に基づいて不動産価格等が推移をしている場合はバブルと呼びません。しかしこのような需給の状態が混乱しているときに必ずといっていい程、「まだまだワンルームマンションは有望だという」アナリストが存在をします。

もっともらしいことを言っていますが、たいていの場合、根拠は無茶苦茶になります。それを人が人にバブルだと気付かせない状況、つまりバブルということなのです。

養老先生の言葉

人間の作ったものは、簡単に説明できるけど、人間の体は人間が作ったものではないから面白いという言葉が胸に響きます。人間の感情も現代の科学や物理をもって全く説明できません。

今回は行動特性によって、バブルの発生と崩壊を説明しましたが、合理的な説明ではありません。しかもこのワンルームマンション投資というのは実は日本のバブル期から流行っているものです。一度崩壊をしてまた再興しているだけの話になります。

最後に一言、「冷静な判断で需給の状態がまだわからないときは、不動産投資は長いスパンでやるもの」と慎重に判断をしましょう。


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