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不動産の評価能力

不動産投資をされている方が投資物件候補の下見を行うときに、どのようなところに重点をおくのでしょうか?それはおそらく築年数・地価・周辺地域の同程度の物件の賃料・建物自体の質などだと思います。

少し前にニュースで大きく取り扱われた横浜市内の大型マンションの建設データの偽装事件が起こって以来、中古不動産の人気が高まっているのです。そして中古マンションを選ぶ上で非常に重要な能力が、不動産の評価能力なのです。

今回は、初めて不動産投資をする方を対象に、不動産の評価能力を上げるために是非知っていてもらいたい「初めての不動産・おさえておきたい下見ポイント」について説明したいと思います。

見所その1:交通

不動産投資初心者の方が投資物件で最初に目が行くのは「駅から近い」「バスが便利」と言ったことではないでしょうか?

実はこの手の情報は下見をする前に不動産会社に当たり前に調べられてしまっています。ですので、少々違った点を確認しなくてはなりません。

まずこれら交通の情報に追加して不動産会社にお願いして調べてもらわなくてはいけないのは、交通機関を利用する人の種類です。そして下見する時は必ずその周辺地域の物件の種類(商業地区・工業地区・住宅地区等)を把握し、その土地に降り立つ人の構成を把握するように努めてください。

こういった情報は大抵の不動産会社であれば把握しているはずの情報なので、物件を管理している不動産会社に情報の準備を依頼しておきましょう。

そしてここで必ずチェックしてもらいたいのが、その駅の乗降車数と駅近辺にある駐輪場の規模を確認します。自転車の台数はそのまま定住者の規模と相関性があるためです。

乗降車数と駐輪場と自転車を調査することで、定住者の自転車利用者の割合をある程度算出します。自転車の割合が多ければ自転車通勤を想定した駅までの距離を設定して、その範囲にある物件は需要があると判断できます。また駅までの移動をバスを利用している方もいますので、バスの運行状況をあわせてチェックすると良いでしょう。

この分析でわかることは、徒歩が多ければ駅から徒歩圏内の物件に需要が多く、自転車・バスの割合が高ければ、駅から少し離れた物件でも需要があると判断できます。つまり、駅前の高い物件でなくても、収支が見込める物件を発掘できる可能性があるのです。

次に周辺の大型ショッピング施設を確認してみてください。もしこの施設が大型駐車場を持ち合わせ、駅から離れている場合は、土地柄的に車所有者を想定した不動産投資を行わなくてはいけないと判断ができるでしょう。

また、土地自体を手にいれる事ができるのであれば直接的に駐車場として投資を行うことを検討するのもいい判断になるかもしれません。

見所その2:建物

次にチェックするのが建物になります。建物でチェックしたいポイントは実は建物の設備ではありません。設備についてはおそらく不動投資を行う方の大半が気にされてることなので、あえて挙げるまでも無いでしょう。皆さんコンセントの数や壁の汚れ、建物自体の管理やゴミ捨て場などしっかりと確認をされていると思います。

ここで皆さんにチェックしていただきたいポイントは日中と夕方から夜にかけての2回に渡って建物自体を確認するということです。ほとんどの方は日中に建物の下見に行かれると思いますが、実は多くの不動産トラブルは夜間に発生しています。

日中は日当たりが良かったのに夜間は街灯が少なく真っ暗になったり、夜中に訪れると隣の家族の生活音がうるさかったり。実は日中では気がつかないトラブルの原因の多くを発見できます。

投資した結果、長く定住して頂くためのポイントは、利便性より何よりもその物件の過ごしやすさにあるのです。多少の交通の不便さには妥協できても、生活トラブルだけは人間どうしても耐えることが難しいのです。そのため、時間差の下見を必ず行うようにしましょう。

見所その3:不動産情報

最後に気をつけたい下見のポイントは、実は物件そのものやその周辺地区ではなく、その周辺地区の競合となる他の賃貸物件です。しして競合する物件をくまなくチェックすると各物件に共通した弱点の確認を行うことができます。

例えば、近辺の物件に駐車場付きの物件が少ない場合には不動産情報に追加して駐車場の情報も仕入れておかなければいけません。不動産自体を改修することは現実的ではないため、代替手段を洗い出すのです。

このように不動産の下見には今後不動産投資を行うためにも、さらには入居者を集めるためにも重要な着眼点があります。今回紹介した着眼点以外にも、皆さん独自の視点を探しだして、不動産の評価能力を上げてください。

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