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あなたの「不動産物件」は当て馬物件にされる

不動産投資のリスクの一つである空室。実はあなたの物件力に問題があり、仲介業者に当て馬にされているため成約に至らないことがあるのです。

もしあなたの投資物件に、あなたが何も対策を講じなければ不動産業者から当て馬物件として扱われ、あなたの不動産物件は確実に空室が増えていきます。つまり、本命の物件を何倍も魅力のある物件に見せるため、わざと本命物件の引き立て役として本命物件より劣っている物件を当て馬物件として先に見せ、本命物件を強く印象づけ、契約をとりつけるのです。これは不動産投資を行う上で大きな損失につながります。

あなたの不動産物件が当て馬物件になってしまっているのなら、すでに市場から戦力外通告をされているのに等しいといえるでしょう。これにより、不動産業者に客付けを依頼してもいっこうに空室が埋まらない、という事態に陥ってしまうのです。

「不動産物件」を当て馬物件から本命物件へと昇進させるには!!

では、どのようにすればあなたの不動産物件を当て馬物件から本命物件へと昇進させることができるのか。それは、あなたの物件の「物件力を高めることで当て馬物件から本命物件に昇進させることができるのです。

具体的には、内見すれば高確率で成約する物件にすることが本命物件の絶対条件です。お客さんを何度も内見に連れていってもそっぽを向かれるような物件が本命物件になることは120%ありません。

お客さんがどのようなサービスや設備を望んでいるのか、リフォームや新設備導入にあたり費用対効果を高めるにはどうすればいいのか、など常にアンテナを張り巡らし、情報とノウハウを蓄積し、できるものは即採用していくことで、物件力を高めることができるのです。

さらに、不動産業者をあなたのファンにして、この大家さんを応援したいと思わせることも重要です。

簡単に「不動産物件」の家賃を下げてはならない!!

中々空室が埋まらないと、仲介業者は家賃の値下げを要求してくることがあります。「背に腹は代えられない」と安易に家賃を下げてしまう方もいますが、簡単に家賃を下げてはいけません。

重要なことは不動産の大家さんであるあなたが絶対に家賃は下げないと強い決意をもつことです。なぜなら家賃を下げるということは最後の手段です。

家賃を下げる前に下記のようなやるべきことは全てやったのかを考える必要があります。

  1. リフォームはしたのか?
  2. 入居募集チラシやホームページは工夫改良したのか?
  3. イメージアップ作戦は試したか?
  4. フリーレントの導入は検討したか?
  5. 家具や家電を付けるなどお部屋が最適に見える工夫を凝らしたか?
  6. 仲介業者のやる気や意欲を引き出すためにインセンティブを付けたか?

家賃を一度下げてしまうと、再び上げることがかなり難しくなってしまいます。ですので、やっていないことが一つでもあれば即実行してみることです。やることは全てやった。もう何もできることはない。もう万策尽きた。というところまで、値下げ、という最終手段はとるべきではないのです。

入居者からの値下げ要求も容易に認めてはならない!!

最近では、入居者の方から直接家賃の値下げ要求を行ってくる事例も増えています。そんな入居者の中には、「値下げをしてくれないと出ていく」などと大家さんを揺さぶってくる人もいます。

1,000円や2,000円程度なら我慢しよう、という方も少なくありませんが、たとえ1,000円であっても年間を通すと12,000円、5年間で6万円も家賃収入が減ってしまうのです。

さらに入居者からの家賃減額要求を安易に認めてしまうと、他の入居者にも知られてしまい最悪の場合、次から次へと値下げ要求が波及してしまうこともあります。

しかし退去されてしまえばリフォーム費用や空室損など、予想外の大きな負担となってしまいます。これを防ぐため、はじめに家賃を選択するシステムを活用することで基本家賃より低い家賃でも損をすることはありません。

その条件とは、家賃を低くするかわりに礼金を1ヶ月いただくようにするのです。さらに家賃を下げるなら礼金2か月分、という具合に更新に合わせて家賃を調整することで家賃を低く設定しても損をしない方法があります。

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