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空室率を下げるには?

不動産投資の重要なポイントは、所有物件のキャッシュフローを増やすことがあげられます。不動産投資をスタートした時点では、何件もマンションを保有するということはありません。まず1戸の投資物件からスタートして、徐々にキャッシュフローを増やしていくことが一般的な方法しょう。

要は「投資→収益確保→CFを増やす」を継続して、如何に投資物件を増やしていくかがポイントとなります。そしてキャッシュフローをいかに増やすかが不動産投資の成功の鍵を握っているのです。

稼働率を上げるには?

まずはじめに不動産投資をはじめて気になることはその投資物件の空室率です。空室が続くようであれば当然キャッシュフローはなくなり、ローンを組んで投資を行った場合は月々の返済が毎月を支払うためマイナスになります。

したがって第一のポイントは、稼働率が高い物件を購入することが第一関門となります。空室率をいかに抑えるかが重要ですが、投資物件を購入する際にまず決め手となるのが立地です。無敵な投資に適した立地の条件として下記がが挙げられます

  1. 現時点で十分な賃貸の需要がある
  2. 供給と需要のバランスを見たときに、需要の方が多い
  3. 需要が将来にわたって維持される可能性が高い

一見、こういった条件のそろった立地の物件を探すのは困難だと思われるかもしれませんが、そこまで難しいものではありません。例えば、買い物に便利で、学校や病院といった環境がいいエリアなどが挙げられます。そんないいエリアに投資物件が簡単に見つかるわけないと思うかもしれませんが、同じ沿線や周辺エリアで探すことは可能なはずです。

またそのエリアの中でも住みたい人気のエリアが、都心にしろ地方にしろ存在します。そこがどこのエリアであるのかということをしっかりと把握することが、所有物件のキャッシュフローを増やすポイントの第一となります。

行政機関が発行する紙面で実際に住んでいる方の満足度を調査した情報があります。例えば○○県内で住民満足度NO.1は△△市です。といった具体です。こういった都道府県による調査も非常に有益な情報となります

収益物件のポイントは?

次にキャッシュフローを増やすポイントとして重要なのは、対象を誰にするのか、それに合わせた内装はどうするのかです。収益物件の良し悪しを判断するシンプルな基準は自分が住みたいと思う物件かどうかです。自分が住みたくない物件はもちろん他人も住みたくありません。

時代とともに変化する需要

特に今の団塊のジュニア世代やその子供の世代というのは、お金がなくてもおしゃれに快適に過ごしたいという人が多いのです。

かつては、お金がなければボロの家でも我慢して住んでいましたが、今は安くてもなるべくその範囲でいい暮らしをしたいというこだわりがあります。おそらく不動産投資をやろうとしている方もそういった考えの方は多いと思います。

求められる内装

ではそういった世代にはどんな間取りが、人気が高い収益物件になるのでしょうか。間取りのポイントとして、天井の高さがあります。昔ながらの天井の低い物件というのは同じ面積でも、狭く感じて圧迫感を感じますが、天井が高いと、広く感じ、開放感があります。

次のポイントとしては、柱が目立たないということが挙げられます。柱が突っ張っているだけで部屋は狭く感じますし、家具も置きづらくなるため、柱などは目立たないようにするのがポイントです。また、大きな窓があるのも収益物件のポイントとなります。窓が大きいと、生活の快適度が大幅に上昇し、住心地の良い物件となります。

女性のニーズに応える

女性にとって重要なポイントとして、水回りのグレードがあります。キッチンの使い勝手は女性にとって重要なポイントであり、キッチンスペースがあるほど、ポイントは高くなります。

今では定番となりつつあるユニットバスとトイレが分離されているかといった普段の使い勝手のポイントが収益物件のポイントとなります。また水回りにおいて、洗濯機置き場が外置き、ベランダ置きは既に時代遅れであり人気が低下してしまいます。

最近では、収納も収益物件において今では大きなポイントとなっています。たくさんの収納スペースがあり部屋が快適に見えるかが人気の部屋かどうかのポイントとなります。

内装は立地にプラスする必須要素

このように立地条件プラスして、収益物件自体が魅力があるかどうかが稼働率に大きく影響し、高稼働率を維持することが所有物件のキャッシュフローが増える要因につながるのです。

人気の物件は常に新年度の変わり目に、次の賃貸契約がされています。常に空室がないような物件にするためにも、立地と魅力のある物件にすることがキャッシュフローを増やす大切なポイントです。

物件数を増やしていくのもキャッシュフローを増やすポイント!

また、所有物件のキャッシュフローを増やすポイントとして、物件数を増やしていくこともポイントとなります。一軒目の所有物件の収益が安定してきた場合、二軒目の不動産投資を考える方が多いと思いますが、ここでポイントとなるのは融資です。

当然、全額キャッシュで不動産投資を行う方というのは少ないですから、多くの方は銀行などの金融機関に融資を受けて不動産投資を行います。この融資もキャッシュフローを増やしていくポイントとなります。

金融機関と言っても、融資条件や融資の可否は銀行によってかなり差があります。さらに投資する物件のエリアや規模によって固定金利で借りることのできる年数も異なります。投資をしたい物件を見つけた段階でいくつかの金融機関に並行して相談していくことが重要です。

なぜなら、各金融機関の判断によって融資金額は大きく異なり、さらに金利も大幅に変わってくるからです。当然金利が高ければ毎月の返済金額も多くなりますので、手取りのキャッシュフローは減っていくことになります。

収益用の不動産を購入するときのローンをアパートローンと呼びますが、住宅ローンとは異なり借り入れ金利が高くなります。ローンを借りる側にとって「低い金利、融資期間(長期が理想)、融資額」が重要ですので、条件の良い融資先を見つけられるかがポイントです。

このアパートローンは金融機関ごとに差があり、住宅ローンのように積極的に融資を行ってくれるわけではありませんので、自分にとってできるだけ好条件で融資を行ってくれる金融機関を探すことがキャッシュフローを増やすポイントとなります

融資を受けやすいポイントは?

融資を受けやすいポイントは、アパートローンの場合、何よりも重要なのが物件の価値と物件が生み出す収益性です。物件の評価は積算法といって、その年度の標準となる平米単価が決まっているので、その平米単価に延べ床面積をかけて原価を算出します。

そしてその原価を法定耐久年数で割り、一年分の単価を出します。さらにその物件がいつ建ったのかを引いた年数と一年分の単価を掛ければ、建物の評価が算出できます。さらに土地の評価を加えた評価が積算法となります。

もちろん、融資を受けるポイントとしては人物評価も重要なポイントです。勤務先や勤続年数、共働きかどうか、ローンの残高など一般的な信用情報が吟味されます。勤務先が大手企業や役所であれば圧倒的に有利です。

収入に関しては過去三年分の源泉徴収票の提出を求められます。これは継続的に勤務しているかどうかのチェックや過去の収入から将来的な収入を予測するために用いられます。融資を受けやすいポイントとしては、年収500万円以上で継続的に収入を得られる仕事についていることです。

また、二軒目以降の不動産投資であれば共同担保といって、所有物件のローン返済によって生じた空き担保を利用して融資を受けることもできます。このように、うまく融資を受けて活用することで、マンションやアパートへ再投資が可能となります。融資をいかに受けることができるかが、所有物件を増やしていけるかに大きく関わってきます。

さらに踏み込んだ情報は、「キャッシュフローをテーマ」とした不動産投資セミナーを活用されると良いかもしれません。

不動産投資の成功には毎月安定して確保できる収益=現金がついてきます。そして現金をより多く確保するには、物件を増やすことが一番の近道になります。それには「力のある物件」と「融資を引き出せる力」が必須なのです。

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