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不動産投資のマイナスイメージ

不動産投資と聞くと大きなビルやマンションを保有していて、昔からの地主や大金持ちの方がやっているイメージが強いのではないでしょうか?また「自分にはお金がないの関係ない」、「投資とつく以上リスクが非常に高い」といったイメージをお持ちではないでしょうか?

実際に、ある日かかってきた一本の営業の電話で軽い気持ちで不動産投資に手を出して、判断を誤り、ローン地獄に陥り、結果的に家や財産全てを失ってしまった人も少なからず存在します。

こういった破綻するイメージが、リスクが高いイメージへとつながり、不動産投資のハードルが高くなっているのかもしれません。実際にこのハードルをなかなか乗り越えられず、不動産投資への一歩を踏み出せないというのも現実に多く見受けられます。

もちろん不動産投資にもリスクはあります。しかしリスクをしっかりと知ったうえで、不動産投資について準備・勉強・計画を実行すれば、いきなり莫大な収入を得ることはできませんが、毎月の給料にプラスして安定した不労所得を確保することも可能になります。それが不動産投資です。

まずは不動産投資のマイナス要素であるリスクを知ることからはじめて、自分の持っていたマイナスイメージとどれけかけ離れているかを体感して見て下さい。そしてマイナス要素を打ち消すメリットがあることを知り、不動産投資への第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか?まずは、多くの方がマイナス要素と感じる不動産投資のリスクについて説明していきます。

不動産投資におけるリスクとは?

まず最初に説明するリスクは、『頭金ゼロ』です。では頭金なしに全額ローンで購入した場合(フルローン)、どういったリスクがあるのでしょうか?フルローンの場合、特に手持ち資金の少ない方にとっては簡単に不動産投資が始められるメリットしかないように感じられますが、これは非常に高いリスクを伴います。

例えば5千万円のアパート一棟を購入し、金利4パーセント30年ローンで借りたとします。毎月およそ24万円の返済となります。そしてそのマンションでの表面利回りが10パーセントと仮定して税金などを差し引いた年収は450万円ほどとなります。ひと月あたりは375,000円となります。ここから月々の支払24万円を差し引くと、手元にはひと月あたり13万円ほど残ります。なんと手取り13万円が働かずして手元に残る計算です。

ここで考えるリスクとして、金利の上昇になります。不動産投資を行う場合、購入に利用できるローンは基本的には変動金利です。従って金利が上昇した場合、毎月の返済額は増えます。仮に銀行の金利が上昇し2倍になったとすると、毎月の返済はおよそ37万円となり手元には5000円しか残りません。

金利リスクにプラスして、建物が古くなれば家賃も当然下がりますし、空室のリスクも考慮しなくてはいけません

月々の家賃収入というのは、この先30年間にわたり家賃が下がらず空室がないことを前提としています。普通に考えれば、そんなことはありえないですよね。このようなリスクがまず、不動産投資においてはあります。

次に不動産投資のリスクとして挙げられるのは、『流動性』の低さです。不動産投資というのは一度購入した場合、すぐに現金化することは難しく、売り手がすぐに見つかったとしても、3ヶ月から半年以上の時間がかかります。

さらに不動産は売買するたびに仲介手数料や不動産取得税、登記費用がかかります。さらに数千万円の不動産を購入したとしても、売るときに同じ額で売れるということはまずありません。残念ながら元本保証ではなく、土地の価値や建物の年数により、下がることもあります。もちろん、地価が上昇してあがることもあります。

そして、最後にリスクとして挙げられるのが人口減少です。ご存知のように、日本は少子高齢化社会であり、小中高の統廃合がすすみ、大学も定員割れするところがでているのが現状です。

かつては、どのような場所でも満室状態だった学生や単身用のアパートやマンションというのは、既に需要と供給のバランスが崩れています。

リスクがあり、不動産投資が不安に感じている方もいるかもしれませんが、もちろん、不動産投資にはそういったリスクを超えた、高いメリットがあります

不動産投資のメリットは?

不動産投資のメリットはやはり高い利回りにあります。マイナス金利がスタートした現在、銀行の低い金利はますます低下し、銀行は今やお金を預かってくれる機関であり、預金でお金を増やそうという人はまずいません。

長期の国債でさえも、元本割れするという自体がマイナス金利がスタートした今ではあり得る話となってしまいました。しかし、不動産投資というのは、低い利回りでも平均4からパーセントあり、中には6から10パーセントを超えるものも存在します。

そして不動産投資の最大の魅力は不労所得の獲得です。毎日働かずに一定のお金が収入として入ってきます。仮に表面利回り12パーセントの中古マンションを1000万円で購入した場合、年間120万円、毎月10万円近くが働かずに収入として入ってきます。

さらに複数の投資物件を運用することで、資産は急速に増大化していきます。家賃収入がさらに増えて安定した収益を確保できれば、セミリタイアして仕事をせずに悠々自適な生活を楽しむということもできてしまいます。

この働かずにして得られる不労所得は資産を増やすだけでなく、例えば、突然の不幸に見まわれて病気や事故で働けなくなったときも、安定した収入を確保できるのです。本来であれば収入はゼロになりますが、不動産投資を行っていた場合は安定して収入を得ることができます。

不動産投資は、一瞬にして一攫千金という投資ではありませんが、長期間安定した収益を確保することのできる投資です。不動産投資を検討している人はまずは、自分の足でどういった不動産なら自分が住んでみたいか、といった物件探しからスタートしてシミュレーションからはじめてみてください。また最近では無料の不動産投資セミナーが多く開催されていますので、活用するのも良策でしょう。

自分が行動することで、不動産投資のハードルは超えられるはずです。このハードルを超えて、良い投資物件に出会えたとき、不動産投資はあなたの資産を増やしてくれる最高の財産形成のパートナーになります。まずは行動することからはじめてみては如何でしょうか?

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