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不動産投資をした場合のリスク「その5」

不動産を購入した場合、そのメンテナンスは必要不可欠なものというのは前章を読んでご理解いただけたと思います。

しかし実際をみると中々難しいのが現実です。なぜなら不動産投資をはじめようという方のほとんどは、投資物件の購入することばかりに注力してしまい、購入後にかかるメンテナンスの費用を、初期でかかった購入費用の1割から2割程度の費用しか考えていないことが多いのではないでしょうか?

私の実際の経験から言わせてもらえば、仮に築20年から30年のビルにかかるメンテナンスの費用は、そのビルの購入費用と同等の費用がかかっています。それでもまだ補修、メンテナンスをしなければいけない部分があるくらいです。

しかしメンテナンス費用は確かにかかってはいますが、結果的には、このビルは今でもほとんど空室期間がなく、非常に高い稼働率を確保しています。そしてもっと費用をかけた場合、どうなるのであろうかと思うこともあります。

何が言いたいかというと、不動産の購入よりも買った後のメンテナンスが大事ということです。

それでは今回は、投資物件に起こり得る「不意の事故、避けられない事故にあった場合の保険」というテーマを考えていきたいと思います。

保険の考え方

保険というと、みなさんが一般的に加入をしているのは自動車保険が該当すると思います。毎年、車両保険も含めるとバカバカしい金額になると思いますが、それでも万が一のことを考えると当然加入しなければと考えるでしょう。なぜなら、起こしたくもない事故を起こして一生を棒に振ることと、保険加入で掛かる費用を計算すると、保険が必要という考えが成り立つからです。

つまり不動産の保険の目的は、自然災害や居住者の注意不足による火事等で、自分が損をすることを防ぐために掛けるのです。そして保険の加入金額は、その建物が使い物にならなくなり、その被害金額が購入費用プラス諸経費をカバーするだけの保険に入っても意味がありません。本来であれば今まで費やしたメンテナンスの費用等も含めた保険が望ましいのです。しかし実際はメンテナンス費用などはあきらめるしかないのですが・・・。

もちろん保険というのは様々な規定があり、火事の場合はどのような補償になるのかをきちんと理解しておくことが大前提です。

火災保険の注意点

火災保険は家やマンションが使い物にならなくなった場合、その金額全部、つまり、時価換算でその金額が補償されると勘違いしている人が大勢いますが、それは大変な認識の誤りです。

たとえば家屋が火事にあった場合は、その燃え具合で保険の算定基準は異なります。その火事が半焼とした場合は、その家屋の修理費が保険で充用されます。しかし、全焼となった場合は時価の100パーセントが補償されるのです。

こういった話をするのは非常に不遜な感じがするのですが、火事になった場合は全焼になったほうがお得なのです。つまりその物件から撤退できるのですが、半焼の場合は物件をメンテナンスしてまた再利用をしなければならないのです。

そのため投資物件の構造もよっても火災保険の掛け方は異なってくるのです。

家賃保証の保険

昨今は日本全国、家賃保証を行う会社が増えています。その補償費用というのは大家負担にするか、居住者負担にするのも重要な選択肢になると思います。この場合は当然、居住者負担にすれば何の問題もないと思いますが、空室ができる場合には大家負担にすることもあると思います。

しかし、よく考えてみれば自分の目を信用すればその人が居住人にふさわしいか否か、実際に合わないでもその人の勤務している会社等を考案すればたいてい場合はそのリスクは回避できるものです。つまり空室を出さない努力を常日頃からしている人というのは、ほとんどそういったリスクを被ることはないのでは無いでしょうか?

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