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不動産投資のリスク

初めて不動産投資をした場合のリスクを考えてみましょう。

事前準備を念入りにしている人にとっては当たり前のことですが、その維持費やコストを考えることは、やはりまだ実際に投資物件をもっていない場合ですとイメージしにくいものです。

ここでは現在不動産投資を行なっている私が、実際の不動産運用の経験値をもとに、不動産投資のリスクを列挙していきたいと思います。

空き家、空室、賃料低下のリスク

空き家、空室、賃料低下」は誰でも思うことのリスクになりますが、いざ不動産投資を始めたはよいが入居の希望者がいないという事態は必ず避けたいものですよね。

つまり、これらリスク回避には、物件を購入する前の事前調査が必要になってきます。私の場合は相続で得た不動産になりますのでそういう調査はしたことがありませんでした。

理由は相続した物件は非常に人気のあるエリアにあるため、その調査の必要は感じないのです。実際に空き室がでると、特に対策をせずとも、入居希望者が見つかるのです。実はここにヒントが隠されています。

リクスを数値化

ただ、私は金融商品の調査がメインの仕事になりますので、こういった調査はお手のものです。

とにかく購入時の予想利回りを確保するためには「単にこんなものだろう」という自分の勘どころに頼った調査というのは、私からみればして調査していないのと一緒のことになります。

まず、考えられるリスクを必ず紙に書き出しそのリスクを必ず数値化をすることです。

つまり誰がみてもその物件の客観的リスクを一発で見抜けるという表やグラフを作成することです。

世の中これだけIT化が進んでいますので、あなたが購入しようとしている物件を将来売りに出すときや収入の問題で手放さなければならないときにそういった数字があれば売却の問題は相当クリアになるはずです。

つまり今、世間一般に流通している不動産物件のほとんどが、買う人が物件調査をすべきものであって、売主には関係のないことして流通しているのです。

しかし、これでは物件に対しての優位性を誇ることができず、買う前には必ずリスクを数値化をする必要があるのです。

購入者に訴求

たとえば、「同じような間取りの競合物件の数」、そして「将来的に古い民家が取り壊わされて賃貸マンションになり、それが競合相手になる確率」、そして「近くのオフィスにある需要」、「将来の鉄道やバスの敷設計画」、「コンビニエンスストアの有無」、「駅からの距離」などです。

自分が物件を購入するときに重視をするもの、そして将来あなたの家族が増えたときにどういう施設が必要なのかのも考えるべきでしょう。

物件購入者がほしい情報をあなたが与えなければいけないのです。もしくは賃貸希望者に対しても同様です。

何度も繰り返しますが、今はITの時代で世間一般の常識というのはあながち間違ってはいませんが、大抵の場合はかなりの誤差があるケースがほとんどだと認識して置く必要あるのです。

不利な点、不便な点を強調

また、東京都内の場合、特に都心部ではお子様への支援が充実しているケースがほとんどです。

そういった行政サービスのお知らせ等も売主がやって当たり前という意識を持たねばなりません。

そうした情報を事前に購入者や賃貸希望者に与える物件にいままで当たった試しがありますでしょうか。私の場合はないといっても過言ではありません。

そして、有利なことを強調するよりも不利な点、不便な点を強調するのです。

要するにこれは簡単な入居審査にもなるのです。

なぜならお金の管理等にだらしない人間は必ず有利な点に着目をして、不利な点には目もくれないことが挙げられるからです。

管理がしっかりしている人間というのは不利なところ、不便なところに着眼点がいくものです。

そして管理のしっかりしている人間は経験上部屋も汚しません。結果的に運用コスト削減にもつながり、家賃収入の多寡にもつながるのです。

空き室、空室対策というのは事前のリスクの数値化にかかっているのです。

また万が一空室でもその対策を事前に行っている場合は、時間的余裕があるのでいいアイディアも出やすいのです。

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