記事の詳細

最初のハードル

不動産投資をはじめるにあたりまず最初にハードルと感じることは何でしょうか?おそらく多くの方がハードルと感じることは、予算・資金の問題ではないでしょうか?

ではどうすればこの予算・資金のハードルを越えることができるでしょうか?みなさんはインターネット、書籍、不動産投資セミナーなどを利用して解決策を探している方も多いのでのはないでしょうか。

ここでは不動産投資をはじめる予算・資金をテーマに、そして不動産の長期保有という概念について考えていこうと思います。

不動産投資のハードル

不動産投資ははじめるハードルを超えるためには、一にも二にも予算・資金の問題だと思います。ではマイナス金利導入や住宅ローン減税等によってそのハードルの高さは下がったのでしょうか?

私自身の感覚で言えば、施行前のハードルの高さを5メートルとすると、施行後は4.9メートルくらいにの変化しか感じられません。つまり一般の個人投資家にとっては、このハードルはかなり高いままであるということになります。

更には、仮に予算・資金の問題がクリアになった場合でも面倒な銀行融資の問題、そのた諸問題が多く待ち受けています。つまり発想の転換をしたり、本気で準備をしなければこのハードルはなかなか超えられないということなのです。

発想の転換

つまり不動産投資をはじめようと思っている方は発想の転換が必要になるのです。ハードルが高すぎてなかなか踏み込めないという方は、まずは現状のハードルが高すぎる状態を如何にして低く抑えるがポイントなります。

ではどうすればよいのか、日本人のマイホームに対する考え方を例に考察していきましょう。

新規でマイホームを購入する方、すでにマイホームを持っている方も必ず今現在住んでいる家というものがあると思います。日本では、築年数が経過をした木造の場合は、22年経過をするとその固定資産税は無税になります。

これは固定資産税が22年の分割払いと考えればいいだけの話なのですが、単に会計処理の問題だけでその家に住むこととは何の問題はないのに、日本では固定資産税がなくなるという理由で建物が無価値になってしまう可能性が非常に高いのです。

現実的には新築から22年間経過した木造住宅に住んでいる方はたくさんいらっしゃいます。しかし、新たにマイホームを求める方は新築物件を好む傾向が強いのです。

現状は日本全国で空き家問題が浮上し、それを東京オリンピックの宿泊施設不足対策に活用しようという動きも出てきています。つまり、不動産購入者の過半が新築を求めていることで、今の状態というのは中古不動産に値段がつかない状態であると考えていくのです。

つまり新築のみを対象にするのではなく、値段のつかなくなった中古不動産に着目してみることも重要なのです。固定資産税と家の価値、空きや問題、そして空き家を活用する動きに注目すれば、何が予算・資金問題のハードルを下げるポイントになるかは見えてきます。

欧米では中古住宅はステップアップが当たり前

日本では新築住宅がもてはやされることが常になりますが、欧米では中古であろうが新築であろうが将来に転売をすることを想定して不動産を買うことが常識です。つまり将来高い値段で売ることが前提にあれば、日本人のように一生住む住宅として生活する場合と比較して、格段に生活意識が変わります

いつ売却してもいいように当然メンテナンスや修理は常に行うことが当然となります。また家を売ることを前提にしていれば、家をきれいにする意識も格段に違うものです。

この考えを取り入れ、転売を前提に不動産を購入するのです。日本では築年数が経過をするたびに値段は下がる傾向にありますが、簡単な話その値下がりを止める方法を考案すればいいだけの話なのです。

物件にもよりますが、新築物件は入居した時点でその価格は2割から5割下がるのが一般的です。しかし初期の値下りした状態から下がらないような住まいづくりを目指せばよいのです。

極端な話になりますが、かなりデザインアップをして特定の層しか買わないような物件にすることで、家の価値を維持する工夫も悪く無いと思います。場合によっては購入価格以上の価格で売却をすることができます。

中古住宅の転売は時代の要請

中古住宅が無価値なものになっているほとんど場合が、メンテナンスや修理を一切行っていないことにあります。誰がみてもここなら中古でも住んでもよいという隣近所を含めた住環境の整備というのが必要になると思います。

時代は空き家対策からもわかるように不動産供給過剰時代です。その中で堅実に利ザヤを稼ぎだすには、転売を考慮した家の購入、いつでも売ることできる準備(メンテナンス)、そして他の人と変わった工夫が必要になることも必然ではないでしょうか。

関連記事

ページ上部へ戻る