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不動産投資」銀行融資を受ける際は支店決裁の枠内を狙うべき!!

最近では、各行ともに貸し出しを積極的に増やしています。給与振り込みや口座引き落としを利用している銀行に相談するものいいですし、全く取引のない大手都市銀行や信託銀行、地銀、信金、国民生活金融公庫、商工中金などに飛び込みで訪問してもいいのです。

現在、銀行にとって一番大切なお客様は大金を借りてくれる人なのです。

銀行の担当者には当然、一定のノルマがありますので、稟議書を書くのであれば融資額は大きい物件のほうがいいのです。ですが、一定金額を超えてしまうと、支店ではなく本社の稟議になってしまいます。

その一定金額は各銀行によって違いがあり、1億であったり2億であったりとさまざまです。つまり、この支店稟議を超えない金額であれば、どんどん融資してくれるはずです。支店決裁で融資できる範囲で申し込むことで一番融資が通りやすくなります。

ですので、内部情報を事前に仕入れておくのが銀行融資を一番攻略しやすいことは言うまでもありません。融資を受ける際の担保として、新しい物件であれば返済期間を長くできます。また、収益還元法で融資する銀行の場合は、利回りが高ければフルローンも可能です。

このように、不良債権処理を終えた銀行は、貸し出しを積極的に行います。ですが、不動産投資の初心者が手を出して失敗しないためにも、不動産投資の初心者が避けたほうがいい物件がありますので注意してください。

「不動産投資」初心者は競売物件を避けるべき!!

不動産競売市場には、プロの不動産業者やプロの不動産投資家の個人の方が多く存在します。そして、中古住宅や中古マンションを中心に高値で落札されています。

競売物件ではアパートなどの収益物件も競争が激しく、落札価格はどんどん一般の流通価格に近付いてきており、それに比例して利回りがどんどん低くなっています。

以前までは競売物件を購入した後のリフォーム費用などを考慮し、表面利回り20%前後での落札が多かったのですが、最近はもっと低い利回りで落札されるケースが増えてきています。

また、競売物件はオーナーが借金で首が回らない状況ですので、当然リフォームなどまったくしてありません。さらに、競売物件は裁判所の用意した写真と資料だけで、物件の中を確認することができません。中には外壁やガスコンロ、水回り、エアコンなどの修繕費だけで数百万円が必要となる物件もあります。

このような、競売物件の過熱状況を見ると、不動産投資の初心者がリスクを冒してまで落札する必要はないと思います。

「不動産投資」でマンションの区分所有は避けるべき!!

実際に築年数が経過するにつれて、修繕費積立が倍以上になり、15年を経過すると外壁や屋根などの防水、給排水管など大規模な修繕費が発生し始めます。

さらに、20年以上になるとエレベーターや受水槽、高架水槽、ポンプ類など修繕費の負担はきりがありません。マンションの区分所有は建築後15年が過ぎたころから、当初想定していなかった規模の修繕費が必要となってきます。

これらの修繕費などの費用を負担していると、どんどん経費がかさみ、ローンの支払すら手が回らないような状態になってしまいます。ましてや古くなった物件の家賃も急激に下がりはじめ、入居者もなかなか決まりません。

そして手放そうと思っても値段は購入した時の20%から30%程度にしかなりません。こんなものに投資して資産形成ができるわけがありません。また、中古の区分所有建物の銀行の評価は驚くほど低く、自宅を担保にして融資を引き出そうとしても、借りるのは難しいというのが現状です。

○○駅まで数分圏内、利回り○%のワンルームマンション投資、などといった広告には絶対に乗らないことです。マンションの区分所有投資で儲かっているのは、分譲業者だけなのです。つまり、マンションの区分所有は投資用には不適切な不動産といえます。

逆転の発想をすべき!!

区分マンショは不動産投資には不向きと書きましたが、ではすべてのマンションが該当するのでしょうか?

一定の築年数が経過すると大規模修繕費用を負担することリスクがあると書きました。健全な建物管理が行われていれば、修繕積立費用でまかなえることも少なくはないのです。

何が言いたいか、つまり建物管理がしっかりしている区分マンションであれば、計画的に修繕工事が行われていて、修繕費用に関しても計画的な使われ方をしているのです。こういった区分マンションであれば、想定外の出費などの可能性も低いため、必ずしも投資に不適切とは言えないないのです。

ポイントは、管理状況・修繕工事の履歴・定期的なメンテナンスの内容などチェックすることです。つまりうまい謳い文句だけではなく、しっかりと建物自体の評価を適切に行うことが大切なのです。

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