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占有者がでていかない場合

不動産競売のデメリットとして特に厄介なのは、不動産の占有者がでていかない場合についてです。

裁判所の競売では不動産を落札し必要な費用を納付することで、その不動産競売物件の所有権を得ることができます。

所有権は物を支配し自由に使用することができる権利であり、国の機関である裁判所が認めてくれますので、名実共に自身に所有権が移転されるのです。

裁判所が行うこと

しかしここで一つ大きな問題があります。それは裁判所が行うのは登記をするための事務手続きだけですので、不動産に前の所有者や占有者などが残っていた場合に、裁判所は物件の明け渡しまでは行なってくれない点に大きなデメリットがあるのです。

占有される状況とは?

一般的な不動産売買であればこのような事態になる訳もなく、前の所有者と何らかのトラブルがあった場合でも不動産業者が間に入ってくれるのですが、なぜ競売では不動産の占有者がでていかない場合があるのでしょうか?

裁判所で行なわれる不動産競売では、売りに出される物件の多くは前の所有者の金銭トラブルが原因である事が多くあります。

金銭トラブルとは銀行などからの融資が返済できないケースで、融資を受ける際に自宅や土地に抵当権が設定されて返済ができない場合は、銀行により抵当物件が差し押さえられ競売に掛けられます。

また抵当権が設定されていない借金の場合でも所有している財産として不動産が差し押さえる事もありますので、いずれにせよ不動産には前の所有者のお金に関する様々な問題が潜んでいるのです。

こうしたケースでは時に前の所有者が立退きや明渡しを拒んで居座り続ける事もあり、自身に所有権が移ったにも関わらず占有者がでていかない場合は物件に立ち入れないことがあるのです。

占有者との交渉

占有者が出ていかな理由のひとつに、出て行けない金銭的な理由の場合があります。

この場合、引越し費用・転居先の初期費用などを工面することでスムーズに退去に応じる場合があります。

まずは交渉からはじめ、相手がどういった状況なのかを見極めることが重要なのです。

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対処方法は?

ではこうした不動産競売のデメリットが生じた場合に、どのように対処すれば良いのでしょうか?

まず始めに行うべきは前の所有者と立退きや明渡しの交渉を行なう事で、売却許可決定してから直ちに前の所有者との間で交渉を行なえば問題はそう長引かず、代金納付日を過ぎてからおよそ1ヶ月前後で引渡しが完了します。

ただここで一つ厄介なのは物件に複雑な権利関係があるケースで、自身が引き継ぐ必要がある賃借権があるなど占有者側から権利を主張された場合には、明け渡しは一層困難となるのです。

こうしたケースでは競売により自身に所有権が移転しても、占有者がそのまま居座り立退かなければ本来の意味での所有物にはなりません。

そこで対処としては裁判所に申立てを行い、執行官により強制的に立退かせることになりますので、それまでの期間としては代金納付日からおよそ2~3ヶ月ほど引渡しは延びます。

強制執行の前にやること

最終的に占有者と交渉の余地が無い場合は強制執行となります。

しかし強制執行になる前に、まずは占有者と話し合いを行い、どういった要求があるのかを確認しましょう。

強制執行を行うには費用と時間がかかりますので、強制執行にかかる費用と占有者の要求のどちらが費用・期間を考慮して得になるのかを算出してみましょう。

なお、占有者の動産などは勝手に処分できないため、退去の交渉と同時に行うと効率的です。

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