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瑕疵担保責任がない

不動産競売で購入した不動産は万が一に欠陥があっても瑕疵担保責任を追求する事ができず、この点もまた競売を利用する上での大きなデメリットとしてあげられます。

瑕疵(かし)とは、不動産を購入するにあたり一般的に備わっているはずの機能に問題があり、品質や性能が欠如している状態を指します。

瑕疵に対して責任を負う瑕疵担保責任は法律上あらゆる物の売買において売り手側に責任があり、万が一にも購入後に隠れた瑕疵が発見された場合に買い手側は契約を解除する事が可能です。

通常の不動産取引においてはこうした責任を追及することができるのですが、その一方で裁判所が行なう不動産競売においてはやや特殊性があり瑕疵担保責任を一切負ってくれない点にデメリットがあります。

物件明細書と現地調査

では裁判所が責任を負ってくれない以上、どのようにして不動産の瑕疵を見抜けば良いのでしょうか?

まず競売物件については公告されると共に物件明細書を閲覧する事ができますので、記載された内容や裁判所の執行官が撮影した写真から物件の状態を探る事ができます。

またご自身で現地に訪れた場合には、競売物件の中には立ち入る(内覧)ことができないケースがほとんどですが、物件の外見を確認することができますので、このあたりの情報は入札するか否かを判断する上で重要です。

ただ物件に関する情報は物件明細書と現地調査の2点に限られますので、通常の不動産取引のようにさらに情報を得ることはできず、隠れた瑕疵については把握することは非常に厳しい状況にあるのです。

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トータル価格を予測

このように不動産競売では瑕疵担保責任が無い点において大きなデメリットがあるのですが、なぜマイナス要素を理解したうえで購入する方が多くいるのでしょうか?

やはり競売物件の場合は通常の物件と比較しても低コストで購入できる点が非常に大きく、一般的に競売物件は市場価格よりもおよそ3割ほどは安いとされています。

不動産の購入で3割安ともなれば浮いてくる金額は非常に大きく、万が一にも瑕疵が見つかり物件の修繕を行なう必要があったとしても、その費用は浮いた金額よりも少なく収まります。

そのため後から出費があったとしてもトータルで見れば出費を抑える事が可能になるのです。

ただ一口に瑕疵といっても様々な問題があり、例えば雨漏り一つ取っても程度によっては内部構造に著しくダメージを与えている場合もあります。

このあたりは蓋を開けてみなければ分からない所ですが、事前に裁判所が作成した物件の評価書などと著しく食い違う点がある場合には、売却許可決定の取り消しを求めることも可能です。

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