記事の詳細

2010年から2015年の東京都のマンション売却価格の動向を見るとどんなことがわかるのでしょうか?

2011年3月11日に発生した東日本大震災以降下落傾向にあったマンションの売却価格も2012年11月を境に上昇傾向を強めています。

2011年には新築マンションの売り出し価格は4582万円でしたが、2014年は5260万円にまで上がっています。

中古のマンションも同様に上昇しており、2011年に2508万円だったものが2014年には2824万円にまで上がってきています。

そしてこの価格は未だに緩やかですが上昇しています。

成約件数は?

高層マンション

しかし成約件数は順調に上昇しているとはいえません。2014年4月1日から消費税が8%に上がったことが大きく影響しています。

増税前は必ず毎回見られる駆け込み需要で実際の需要以上の上昇が成約件数の分野において見られましたが、増税後は一気に落ちています。そして未だに成約件数は減り続けています。

しかし成約価格は変わらずに上昇を続けているという状況が見られているのです。これは今までには見られなかった現象です。

この背後には、東京の特に都心部の地価が高い場所で、高額なマンションの売買が行われているという事情があります。

取引件数自体は以前よりも少ないのですが、一件あたりの取引価格が上がっているので全体の成約価格も上がっているというからくりがあるのです。

そして、人気が高い都心のエリアや再開発が活発に行われている湾岸エリアでは地価が上がりますので、中古マンションの価格もさらに上がっていくと考えられます。

この期待から売り手がなかなか物件を手放そうとしないことも成約件数の減少に関係していると言えるでしょう。

結果として近年の東京におけるマンション売買の傾向は、売り主の希望販売価格と実際に取引が成立する成約価格の差が小さくなっており、売却に至るまでの時間が短くなっていると言えます。

住まいサーフィンでは、新築・中古の価格情報・評価を無料で公開!

◯客観的なマンション評価を知りたい!

◯中古マンションの売却相場を知りたい!

東京の今後

価格上昇

今後も東京の都心部の価格高騰は続いていくでしょう。

今後10年の単位で不動産の資産価値を見ていくと、将来性の高い東京の人気エリアが依然として高い付加価値を持っており、その価値を維持していくと考えられます。

さらに外国の投資家が東京のマンションに目を向けています。円安によって数年前であれば100万ドル以上で購入しなければならなかったような物件が、80万ドル程度で変えるようになっているのです。

しかもオリンピック開催が決まり世界的にも注目されてより資産価値が高まっています。

そこに今年から始まった相続税増税対策のために、税金精算時の評価額を大きく削減しようとして高額なタワーマンションを買おうとする富裕層が入ってきています。

首都圏の外国人投資家と富裕層による積極的な購買傾向はもうしばらく続き、人気のエリアでは売り手市場となっていくと考えられます。

しかし成約件数は順調には伸びていませんので、首都圏以外の物件の売却の場合は市場の動向を注意深く見ながら販売価格を決めていく必要があります。

東京都の人口推移」「東京都の不動産価格動向」「東京都の土地価格動向」もあわせて参照下さい。

2010年以降の東京都の土地売却価格の動向からどんな点を読み取れるでしょうか。

首都圏の公示地価の推移を見ていきますと、2013年には坪単価が158万円まで落ちましたが、それ以降は2014年に166.9万円、2015年には171.4万円と順調に上がってきています。

土地売却価格の動向

土地価格

長らく2008年のリーマン・ショックや2011年の東日本大震災の影響で下がり続けていた土地価格ですがやっと回復に力が見られてきました。

もともと東京の都心部の土地はかなりの資産価値を持っており、地価が下がっている時には、後々に再び価格が上がっていくことを見越して買いが先行する傾向があります。

そして価格が再び上昇すれば、これ以上高くならないうちに買わなければという気持ちからより需要が発生していきます。

東京の土地は汎用性がいつでも高いので、どちらに転んでもある程度は売れていくのです。

アベノミクスの影響

東京地価

そのような中、2014年にアベノミクスによって景気が回復していくことへの楽観的な予想が後押しし価格はさらに上昇傾向になっています。

今年も地価の上がり幅が大きいことから、他の関東圏の神奈川、埼玉、千葉とは異質な存在であることが浮き彫りになりました。

また公示地価だけではなくて、実勢価格も東京23区では上昇しています。

この実勢価格が公示地価を上回っており、上昇していくタイミングも公示地価よりも先であるという非常に積極的な市場の様子が垣間見えます。

この理由は、23区の土地が利便性と利用価値の高さなどから、景気の動向に関係なく需要がかなり旺盛であることの現れです。

地価の伸び率

地価動向

東京の中でとりわけ地価の伸び率が高いのはどこでしょうか?

例えば2015年の10月地点での高度利用地地価動向報告データを見ると、住宅地では千代田区、商業地では銀座中央や虎ノ門、また表参道が、前回の記録よりも3から6%の伸び率を示しています。

東京の主要都市と高度利用地区として選ばれている100地区の中で前回のデータから上昇したのが87地区で横ばいが13地区となっており、下落した地区は0となっています。

これらの統計を見ても今の東京の都心部が地価の上昇を牽引していることがわかります。

この上昇の背景には中国を始め、シンガポールや台湾のアジア系の投資家がこぞって東京の土地を買っている状況があります。

さらに晴海と銀座を結ぶ環状2号線や品川と田町間でのJR山手線の新しい駅が開業したことも好材料です。

新しい駅の周りではさらなる大規模な再開発が計画されていますし、日本橋や銀座では古くなった商業施設のリニューアルなどの再開発が実際に行われています。これからも地価は上がり続けそうです。

今後はさらに消費税が10%に増税されます。

土地の取引自体に消費税はかかりませんが、不動産に付随する取引には消費税がかかります。

増税前の駆け込み需要で少しくらいの高値でも増税前に買ってしまおうとする購買者が増えてきます。

もし土地を少しでも高く売却したいと考えておられるなら、この増税時期を一つの基準と考えることができるかもしれません。

また「東京都の人口推移」「東京都の不動産価格の動向」「東京都のマンション売却価格の動向」もあわせて参照下さい。

住まいサーフィンでは、新築・中古の価格情報・評価を無料で公開!

◯マンションの適正価格を知りたい!

◯モデルルームに行かなくても価格表を見たい!

◯客観的なマンション評価を知りたい!

◯中古マンションの売却相場を知りたい!

関連記事

ページ上部へ戻る