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売却益の計算方法

不動産を売却することで、可能であれば売却利益を出したいものですが、現実的には売却益が出ないことの方が多いのが実情です。

不動産売却時の利益の計算方法は、該当不動産を買った時の購入金額から、売れた金額に売却にかかった経費を合計して差し引いた金額が売却益になります。

なお不動産購入金額には、建築代金登録免許税不動産取得税などが含まれます。

また売却の費用というのは、不動産会社への仲介手数料印紙税立退き料などのことになります。これらを売却した時に受け取った金額から差し引くと、マイナスになる場合も多くあるのです。

マイナスになる場合には、譲渡所得税というものがかかりません。譲渡所得税とは売却益にかかってくる税金だからです。

事実、今の不動産市況を見ると、大概の不動産は購入価格よりも売却額が下回っていることがいるので売却益が出にくいのが普通です。

簡単に言うと、売却で損をしていれば譲渡所得税はかからないといえます。

しかし売却益が実際にあっても、自分にとっては実質的な所得になっていないというケースもあり得ます。

住宅ローンが残っている場合

例えば住宅ローンが払いきれず、銀行に借金が残っている状態だとします。

そしてその借金を返すためにマイホームを売却するとします。

上記の計算をして仮に売却益が出ました。しかしその売却益はすべて銀行への借金返済のにあてました。

この場合、自分の手元には何も残りません。しかし税制上は売却益がある状態のため、譲渡所得税が課税されてしまいます。

借金返済のために、せっかく家を売ったのに重い税金がのしかかってきて、また借金をしなければならなくなるという困った状況になりかねないのです。

では、何か対策はないのでしょうか。

特別控除

特別控除という救済措置があります。

マイホームの場合は最高3000万円まで控除されるのです。

例えば、4000万円で購入した住宅が6000万円で売れました。利益は2000万円ですが、3000万円まで控除されますので、課税対象の譲渡所得は0円となります。

よって譲渡所得税が全くかからないのです。

覚えておくべき点として、仮に譲渡損失が出てしまった時でも、その損失額を確定申告をしてその年度の給与やほかの所得と損益通算(控除)することができます。

そしてもしその年度に損失の控除がしきれないのであれば、譲渡の年の翌年以降も繰り越して控除してもらえるのです。しかも最大3年繰り越すことが可能です。

条件

この特例を受けるためにはいくつかのパターンがありますが、一つは買い替えのため不動産を取得するというものです。そのためには売却した不動産を5年以上所有していなければなりません。

また床面積は50㎡以上、前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産であること、さらに取得した年の12月31日において、残り10年以上の住宅ローンがあり、取得した年の翌年12月31日までの間に居住見込みがあるという条件を満たしている必要があります。

ほかにも特例があり、条件が細かく分かれていたり、不動産所有期間の計算の仕方も独特なものがあったりしますので、詳しく知りたい方は税理士や税務署にご確認ください。

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