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隠れた瑕疵とは?

隠れた瑕疵とは、不動産の売買における瑕疵担保責任で、買い手側が取り引きを行う上で一般的な通常の注意を払っていても知る事ができない瑕疵のことを指しています。

瑕疵担保責任は不動産の売買において、不動産に何かしら瑕疵があった場合に売り手側が責任を負うもので、必要な補償を行なう法的責任を課しています。

瑕疵とは物件に傷や欠陥があるなど品質や性能に問題があることを指しています。

そうした瑕疵の中でも特に隠れた瑕疵については通常では注意をしても発見できない部分の瑕疵になり、隠れたなどの表現よりは目に見えない部分の瑕疵と言い換えた方が分かりやすいでしょう。

見えない部分の瑕疵については、特に業者を通さず個人の方が売買をする際には後に大きな問題が生じるケースもあります。

瑕疵の事例

ではこうした目に見えない部分の瑕疵とは具体的にどのようなケースがあてはまるのでしょうか。

まず建物の瑕疵の中では、機械による測定を行わなければ分かりにくい建物の傾斜や、目には見えない土台・屋根・壁の中の柱・床下などに生じた腐蝕やシロアリなどの被害、さらには雨漏りなどが挙げられます。

また建物だけでなく土地についても目に見えない瑕疵があり、軟弱な地盤や地盤の陥没また液状化などの土地の欠陥、コンクリート基礎や材木などの土地への大量混入、有害物質の土地への混入などが例として挙げられます。

いずれも目には留まりにくい部分であり、こうした部分の瑕疵については隠れた瑕疵に分類されるのです。

損害賠償請求をする条件

ただこのような瑕疵についても不動産の売買において、100%の割合で売り手側の瑕疵担保責任が生じる訳ではなく、買い手側が損害賠償を請求するためにはいくつかの条件があります。

まず初めにポイントとなるのは買い手側がその瑕疵について知らなかったことが条件として挙げられ、法的に言えば善意無過失である必要があります。

購入にあたりあらかじめ売り手側から瑕疵がある旨の説明をしっかりと受けていた場合に賠償請求すれば善意ではなく悪意に該当するため、そもそも賠償請求を行なうことはできません。

ただその一方で売り手側が不動産にある瑕疵を知らない場合でも、損害賠償を免れることはできません。

こうしたケースでは民法で言う所の無過失責任を負うことになり、金銭を得て売却している訳ですから、例え落ち度が無い場合でも必要な保障については責任を負う必要があるのです。

なお、瑕疵担保責任についてはあくまで任意の規定になりますので、相互で合意があった場合には不動産に欠陥があっても責任が問われる事はありません。

また今後の瑕疵担保責任については契約不適合責任へと移行するため、あわせて理解しておくことをお勧めします。

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