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本人の意思確認の可否

親が認知症などのため施設に入る必要が出た場合、親名義になっている不動産を売却してその資金を施設の支払いに充てたいというケースが増えています。

しかし不動産売買の基本は名義人本人に売却の意志があるかどうかということが一番重要になってきます。

これが確認できなければ不動産の売却は行なえません。

しかし認知症などの問題を名義人が抱えているのであれば、正しい判断能力がないため、不動産の売却の意思を確認することができません。

このような場合は、どうしたら良いのでしょうか?

まずは成年後見人の申し立て

このように本人に正しい判断能力が無い場合、成年後見人の申し立てをして名義人である親本人に変わって不動産売却ができるようにすることができます。

ではその売却の手順を知るためにも、まずこの成年後見人制度とはどのようなものかも理解しておきましょう。

この成年後見制度というのは、判断力が十分ではないと認定された成年者に対して後見人を選び、その後見人が当人に変わって財産管理や介護施設入所のための契約、そして遺産分割の協議までをすることができるようになるというものです。

そして、後見人になれるのは親族、弁護士、司法書士、社会福祉士、法人となっています。

では後見人がどのように選ばれ、その後どのように不動産が売却されるのか手順を見ていきましょう。

この時覚えておきたいのは、成年後見制度の申し立てから、実際に審理が開始されるまでにはたいてい三ヶ月から四ヶ月かかるということです。

まず手順としては、名義人本人の住所を管轄している家庭裁判所に成年後見制度を開始する審判を申し立てます。そうすると裁判所から依頼されたお医者さんが当人の意思能力を診断し評価します。

そして、後見人が選定され、審判が確定します。その後、後見人が不動産会社を探し、仲介契約を結び、買い主を探します。

購入希望者が現れたら、成年後見人が対応し、本人に代わって買い主と売買契約を結びます。

通常の不動産売買ですとここで終わりですが、成年後見制度を利用している場合は、ここからこの売買契約について家庭裁判所からの許可を取る必要があります。

この時に、買い主の名前や売買金額、売却した資金の使いみちなどをはっきりと記した書類が必要になります。

気をつけなければいけないのは、この資金の使いみちがあくまでも名義人本人の利益になるかどうかを裁判所は判断するということです。

そのため、不動産の売却理由が相続税の対策など本人ではなく親族の利益であるなら許可はだされません。

あくまでも、本人が施設に入るための資金を準備するためであったり、本人の家が老朽化していて管理が難しくなるという理由であったりするなら認められるのです。

そして家庭裁判所から許可が降りた後、売買代金を精算し所有権移転の登記に移ることができます。

この申し立てに必要なものは何でしょうか。

家庭裁判所に備えてある申立書、戸籍謄本、法務局で取得する後見登記事項証明書です。

基本的に必要な費用は、申立手数料800円、通信用切手、登記手数料2600円となります。

また本人の判断能力を診断するときにお医者さんに支払う診断料があります。

これはほとんどのケースで七万円から九万円となっています。

名義人になっている家族のサポートをしっかり行っていくためにも、成年後見制度を中心とした不動産売却の手順を正しく理解しておくと良いでしょう。

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