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瑕疵担保責任とは?

不動産の売買では瑕疵担保責任と呼ばれる責任が生じることになり、特に不動産の個人売買をする際には気をつける必要があります。

まず瑕疵担保責任とは、不動産に瑕疵があった場合に売り手側に責任が負わせる法的責任のことを指しています。

不動産の瑕疵についてなんら説明なく売買契約を締結し、その後に瑕疵が発見された場合は買い手が売り手に対して損害の賠償や補償を求めることができますので、売り手側には非常に大きな責任があるのです。

こうした責任については期間が定められており、契約書に必ず記載されています。

期間についてはケースにより大きく異なり、まず不動産業者が中古物件の売り主になる場合は2年以上に渡り責任を負うことが義務付けられています。

また不動産が新築の場合は不動産業者に住宅の主要構造部分のみ10年間の責任が負わされています。

住宅の主要構造とは主に基礎・柱・屋根・外壁などを指しており、いずれの部位も10年間に渡り瑕疵が無いことが求められます。

個人での売却でこうした責任を回避したい場合は契約書に免責の項目を付けることもできますが、あらかじめ不動産業者に仲介を依頼すれば業者側に責任が付きますので、売り手側の負担をなくすことができます。

  1. 売主の責任として、故意・過失に関わらず責任を果たす義務があります。
  2. 買主は瑕疵を発見してから1年以内であれば、売主に対して損害賠償請求、契約の解除をすることができます。

ここのでポイントは売主が不動産売却時に気付かなかったこと(隠れた瑕疵)に対しても責任を負わなくてはならないのです。

最近の傾向は?

ただ近年では民法の抜本的な改革に伴い、こうした瑕疵担保責任が削除される可能性があります。

民法は19世紀に制定されてから長きに渡り根本的な部分からの改正が行われておらず、時代の実情とそぐわない事から不動産に関連する項目も含め改正される可能性が高いのです。

では民法改正後に瑕疵担保責任についてはどのように変化することになるのでしょうか。

2015年現在はまだ議論がなされている最中であり、内容については変更される可能性もありますが、現状では売主の責任に関する部分が変更されるものと考えられています。

現在施行されている民法では隠れた瑕疵については原則売り手側が賠償に応じるよう規定され、加えてその瑕疵が存在することで契約の目的を達せられない場合は、買い手側が契約解除を行なうことができるとされております。

しかしこうした規定については民法改正により、瑕疵や隠れた瑕疵などの考え方そのものが無くなるとされ、それに置き換えられて契約不適合責任が設けられる可能性が高いのです。

この契約不適合責任とは、従来のような瑕疵の存在だけでなく契約の趣旨に適合しているかの点で判断されるため、契約を締結する際の取決め事項がこれまでよりも重要になると考えられています。

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