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そもそも民泊とは家に人を泊めることをいいますが、民泊について検索される方はビジネスとしての民泊に興味がある方が大半ではないでしょうか?

またビジネスとしての民泊はどのようにはじめることができるのか?

そして実際に民泊は儲かるのか?といったことに関心があるのではないでしょうか?

ビジネスとしての民泊

民泊ビジネス

そこで日本における民泊ビジネスを語る上で絶対に外せないのが、Airbnbです。みなさんはAirbnb(エアビーアンドビー)というサービスをご存じでしょうか?

日本でいう「民泊ビジネス」というもので、最近はテレビやネットのニュースにとりあげられることも多いので、目にしたことはあるかもしれません。

一般的には「バケーションレンタル」というもので、個人が所有するものを個人に貸す「CtoC(カスタマー to カスタマー)」のものや、法人が実施する大規模なレンタル事業「BtoC(ビジネス to カスタマー)」があります。

またAirbnbは企業名・サービス名でもあります。

Airbnbの概要

about_minpaku

2008年創業のカリフォルニアの会社で、世界中の宿初施設をネットや携帯、タブレットなどで掲載、発見・予約のできるコミュニティマーケットプレイスを提供しています。

たとえば、アパートの空き部屋に一泊するとか。あるいは、お城に一週間泊まるとか。

そんな要求にたいして、「ホスト」と呼ばれる提供可能な居住空間を保有する人が「掲載」をします。それをみつけた「ゲスト」が、サイト上で予約をしたりして、サービスが成り立つわけです。

Airbnbサイトのゲスト登録数はおそよ6千万人。3万4千万の都市、1千4百の城、191の国がホストとして登録されています。

BandB」というと、ベッドandブレックファスト(ベッドと朝食のみの小規模な宿泊施設)という意味だと思うのですが、なぜこれに「Air」がついているのか。

これは、2007年アメリカのインダストリアルデザイナー協会が主催するデザイン会議の際に、ホテルが満杯で予約できない参加者のために、「エアマットレス」を備え、自家製の朝食を提供することで、居間を小さなB&BにしたことがAirbnbの始まりだそうです。

Airbnbサイトをはじめとするマッチングサイトの運営者を「プラットフォーマー」と言います。ここに貸したい人「ホスト」が物件を登録し、借りたい人「ゲスト」が申し込む。

このような単純なビジネスから始まりました。

最初は、たくさん人が集まるイベントなどで宿泊先がない人に対して、自宅のベッドと朝食を提供するのが目的で始まったAirbnbですが、その後、不動産を短期間で貸したい人を取り込み、不動産事業として急速に成長してきました。

日本におけるAirbnb「民泊」とは

旅館業法

日本には、「旅館業法」という法律があり、宿泊施設として営業する場合には厚生労働省に登録し、許可を得ることが必要です。「国際観光ホテル整備法」というもので、「ホテル」もしくは「旅館」として登録をします。

ホテルには「簡易宿泊所、ウィークリー・マンスリーマンション、コンドミニアム、コテージ」などが含まれ、旅館には「国民宿舎、民宿、ペンション、ユースホステル」などが含まれます。

この旅館業法などの規制の下におかれているホテルや旅館などの正規の宿泊施設が不足しているときに、一時的に一般家庭で宿泊者を受け入れることを、「宿泊施設」と区別する意味で「民泊」という言葉が用いられています。

観光庁では、自宅をゲストに貸し出す程度の行為は規制対象ではないが、Airbnbなどの仲介サイトを通じて、繰り返し継続的に、有償での部屋を提供することは営業行為にあたるため、行政の許可が必要との見解をしめしています。

ただし、自宅の一部を貸し出すホームステイ型は「届出制」で認めるという報道がでていますが、これについては決定事項ではないと否定をしています。

民泊」をビジネスとしてではなく、あくまでも観光客などをターゲットとしたホームステイ先として「自宅の一部」を貸し出す「CtoC」のサービスと、不動産運用の新ビジネスとしての「BtoC」サービスである「民泊ビジネス」はここで方向性に大きな開きができてきます。

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不動産投資

民泊ビジネス

民泊

諸外国の動きに連動するように、日本でも不動産空き物件の利用や投資目的の新たな不動産運用ビジネスモデルとして、「民泊ビジネス」が注目を浴びるようになりました。

投資を目的とした貸し手がAirbnbのサービスを利用して多数参入したことからもうかがえます。

前述したとおり、観光庁ではAirbnbなどの仲介サイトを通じた不動産ビジネスとしての運用は営業行為にあたるとの意見をしめしています。

そのように旅館業法に違反するのではないか、というリスクを指摘される一方で、東京や大阪などの国家戦略特区の民泊条例などがスタートしています。

これは観光国としての日本を売り出していくための方策のひとつでもあり、2020年の東京オリンピック時に、宿泊施設の不足を解消するためには大いに役立つとも考えられています。

そういった動きを経て、2016年4月1日に施行の旅館業法の一部改正で、国家戦略特区を除いた民泊サービスが簡易宿泊として旅館業法の許可が必要となりました。

そのための取り組みとして、厚生労働省と観光庁が連名で民泊仲介サイト運営事業者(プラットフォーマー)に対し、「いわゆる『民泊サービス』の取り扱いについて(要請)」という文書を通知しました。

旅館業法は民泊ビジネスのホスト側にかかるものですが、物件を直接特定することが難しいことから、仲介サイトの運営業者に登録者(ホスト)に簡易宿所の取得を促してもらうことが狙いです。

ゆくゆくは、サイト運営事業者側から、基準を満たしていないホストの登録を禁止してもらうというのも目指しているようです。

規制の必要性

トラブル

そもそも、なぜ規制が必要なのでしょうか。

家主が家にいる状態でのホームステイ型宿泊所として貸し出す分には、ホストとゲスト間に信頼関係が結ばれていることが前提になります。 同じ屋根のしたで寝起きし、時には一緒に食事をするなど、友人意識も芽生えます。

そういった場合はゲスト側の意識も高く、借りた部屋を掃除してきれいに整えて旅立つことが多いため、マナー違反や近隣トラブルなども発生しにくいといいます。

ところが、家主のいない独立した「物件」単位で貸し出すと、騒音やゴミ出し、モラル感の違いなどから近隣トラブルが発生することも多くあるそうです。

実際に、集合住宅であるマンションの一室を民泊宿泊所として貸し出す場合、共有のセキュリティを「見ず知らず」の人に明け渡すことになる可能性が高く、マンションの管理規約などでは民泊を禁止することが盛り込まれているところもあるようです。

安全面、衛生面なども含め、既存の住居型マンションが民泊の隠れ家になってしまうことを防ぐ必要もあるでしょう。

想像してみてください。

セキュリティ重視を売りにしたファミリーマンションなの、ポストに外部から取り出せるように鍵が収納されていたり、暗証番号を知らされていたりするわけです。

これを放置するのは住民側としては大変危険と感じると思います。

東京都大田区の民泊特区としての説明会には、入りきれないほどの人が殺到していたにもかかわらず、申請は3件。認定されたのは2件だけだそうです。

それに対して、Airbnbに登録されているのは大田区だけでも200件あるといいます。

民泊ビジネスの先行き

急速にたかまってきた民泊ビジネスへの期待に、法整備が遅れているのは明白です。だからといってここにチャンスとばかりに何も準備せずに飛び込んでいくのは危険でしょう。

せっかく自分で投資をして事業として整えたところで法令が定まり、営業停止せざるをえなくなる可能性もあります。

しかしながら、すでに実施実績が多く、さらに多種多様化していれば、それらをすべて包括できる、もしくは大きく切り捨てる法律は作りにくくなるでしょう。

また、先行きを見据えて柔軟に変動できる体制をとっておくことで、法整備後の民泊ビジネスでの生き残り、発展も目指せると考えられます。

いま、手元に賃貸物件のある方。またはこれから投資物件を購入しようとされている方は、まずは2016年4月施行の旅館業法の一部改正を良く確認し、自分が運営しようとしている民泊ビジネスが、規制の対象に入るのか、逸脱して指導・業務停止の状態にならないのかを調査しましょう。

参考までにAirbnbの代行業者などを確認してみるとよいと思います。また、既存の運用サービスサイトをよく研究し、「違法ではなく、うまく運用している」プラットフォーマーやホストを参考にしましょう。

それにはAirbnbセミナーに参加して、講師やセミナー参加にアプローチするのが効果的かもしれません。

2020年の東京オリンピック。民泊ビジネスのチャンスとして目指してみませんか。

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